觀點(diǎn)網(wǎng)當(dāng)行業(yè)正處紅利期時(shí)，眾房企紛紛上市借助資本進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張?，F(xiàn)如今進(jìn)入震蕩期，僅剩的紅利也逐漸向頭部企業(yè)集中。

(資料圖片僅供參考)

4月11日，招商蛇口在南海意庫如期舉行了2022年度股東大會(huì)，審議該司去年的管理層的工作報(bào)告、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)、年度報(bào)告等相關(guān)議案。

與會(huì)投資者向觀點(diǎn)新媒體透露，出席本次股東會(huì)的管理層僅有2名，分別為招商蛇口董事總經(jīng)理蔣鐵峰以及董秘余志良。

上述人士指出，本次管理層對(duì)公司未來的規(guī)劃指引與業(yè)績發(fā)布會(huì)時(shí)的口徑一致，企業(yè)目標(biāo)為利潤、質(zhì)量、效益及營收等多維度上躋身行業(yè)五強(qiáng)。

重申前五目標(biāo)

2022年，隨著行業(yè)紅利消退，“增收不增利”現(xiàn)象已普遍發(fā)生于各家房企的財(cái)報(bào)之中。

細(xì)化數(shù)據(jù)上看，2022財(cái)年，招商蛇口錄得營收1830.03億元，同比增加13.92%，歸母凈利潤較上期降低接近6成，同比下降58.89%至42.64億元。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體觀察，期內(nèi)歸母凈利潤產(chǎn)生較大下滑，一是由房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降導(dǎo)致的結(jié)轉(zhuǎn)毛利下滑，二是期間落實(shí)減免租金的政策，三是在該財(cái)年招商蛇口還計(jì)提了資產(chǎn)減值準(zhǔn)備以及應(yīng)收款項(xiàng)信用減值，該項(xiàng)數(shù)據(jù)規(guī)模達(dá)64.01億元。

在股東大會(huì)中，有投資者詢問，行業(yè)普遍增收不增利的背景下，公司為達(dá)成躋身行業(yè)5強(qiáng)的目標(biāo)，將采取怎樣的細(xì)化策略？

據(jù)參會(huì)投資者轉(zhuǎn)述，招商蛇口董事總經(jīng)理蔣鐵峰在上述問題中指出，行業(yè)利潤下行已成為普遍情況，房價(jià)下滑對(duì)公司的沖擊還是有的，但得益于一直以來的而現(xiàn)金流管理，沒有出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)及違約情況。

蔣鐵峰表示：“去年，公司仍在繼續(xù)保持投資，下半年獲取了不少優(yōu)質(zhì)土地?！?/p>

據(jù)其此前業(yè)績會(huì)中的介紹，招商蛇口2021年下半年至今所拿地塊整體表現(xiàn)都不錯(cuò)，毛利率在23%以上。

對(duì)于將怎樣躋身行業(yè)5強(qiáng)，蔣鐵峰續(xù)指：“2019年公司排名為第12名，去年來到了行業(yè)第6。穩(wěn)步前進(jìn)的同時(shí)，對(duì)外來也有一定的追求目標(biāo)?！?/p>

上述人士介紹，未來招商蛇口將持續(xù)培養(yǎng)資產(chǎn)運(yùn)營和城市服務(wù)賽道。

2022年，招商蛇口調(diào)整了以往的園區(qū)、社區(qū)及郵輪產(chǎn)業(yè)三大主業(yè)架構(gòu)，轉(zhuǎn)變?yōu)椤叭髽I(yè)務(wù)”，即開發(fā)業(yè)務(wù)、資產(chǎn)運(yùn)營及城市服務(wù)，擬構(gòu)建租購并舉，輕重結(jié)合的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，培育資產(chǎn)運(yùn)營、城市服務(wù)為公司的第二增長曲線。

與會(huì)投資者還表示，企業(yè)方面說明，目前第二增長曲線的打造還需要時(shí)間投入，沒辦法像住宅開發(fā)一樣，快速占據(jù)收入的較大比重。商業(yè)板塊將會(huì)成為重要發(fā)力點(diǎn)，未來三年將有32個(gè)商業(yè)綜合體開業(yè)。

此外，招商蛇口還積極以REITs作為持有項(xiàng)目的退出通道，盤活持有資金的狀態(tài)。

2022年末，招商蛇口持有產(chǎn)業(yè)園區(qū)在營項(xiàng)目33個(gè)，而退出通道則分別有商業(yè)REITs招商局商業(yè)房托，以及園區(qū)REITs博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT，目前蛇口REIT正推動(dòng)位于深圳光明的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目的擴(kuò)募。

提升權(quán)益比例

剖析“不增利”的本質(zhì)，或許少數(shù)股東利潤是無法避開的一個(gè)現(xiàn)象。

2022財(cái)年，招商蛇口錄得凈利潤為90.98億元，其中歸屬于母公司股東的凈利潤42.64億元，而少數(shù)股東損益則是48.34億元，超過了歸母凈利潤。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)

從往年數(shù)據(jù)來看，自2019年開始，找蛇口少數(shù)股東損益占凈利潤的比重持續(xù)攀高。到了2022財(cái)年，占比首次超過歸母凈利潤占比，提升至53.12%。

與會(huì)投資者向觀點(diǎn)新媒體透露，公司管理層對(duì)于少數(shù)股東損益問題指出，在房地產(chǎn)上行期間的2016年-2018年，公司彼時(shí)合作項(xiàng)目較多，權(quán)益在50%左右。

另外，去年租金減免的8.4億元中，由于部分為合作項(xiàng)目，歸屬的減免金額達(dá)7.5個(gè)億，加之發(fā)行REITs的資產(chǎn)12.91億元，這兩部分以往均為純利項(xiàng)目，因此造成了公司階段性錯(cuò)配。

招商蛇口管理向投資者解釋，2022年，公司的合作權(quán)益比已提升至60%左右。2023年將會(huì)進(jìn)一步聚焦，開年來已獲取項(xiàng)目7個(gè)，累計(jì)投資金額超100億元，這部分項(xiàng)目合作權(quán)益為85%，以自身開發(fā)為主。

對(duì)于目前的收并購情況，蔣鐵峰則指出，公司的并購動(dòng)作一直在做，但因?yàn)槠渲酗L(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)較多，因此在選擇上還是聚焦在項(xiàng)目質(zhì)量上，希望項(xiàng)目更優(yōu)質(zhì)、市場上的商業(yè)化回報(bào)可以更好。

另外，有投資者關(guān)心上海圍標(biāo)解禁后，萬科、中海、華潤三家房企重回市場，招商蛇口將采取怎樣的策略去應(yīng)對(duì)競爭。

該司明確，將在上海繼續(xù)加大投入力度。

投資者解釋，招商蛇口如今投資策略仍偏向“以銷定投”，加大投資力度的不只是上海，包括去年銷售貢獻(xiàn)較好的城市如深圳、南京、徐州、西安、重慶等，均在加大投資的名單中。

據(jù)投資者透露，招商管理層提出，今年會(huì)加大在北京的投入，對(duì)北京的管理班子進(jìn)行調(diào)整，從上海、深圳及全國各地調(diào)整一些具有沖勁的管理人到北京，把北京市場做起來。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體統(tǒng)計(jì)，自2017年招商蛇口“重返上?！辈呗砸詠?，目前已然成為上海市場擴(kuò)張最快的房企之一，2022年在滬銷售金額超740億元，位列當(dāng)?shù)厥袌龅谝弧?/p>

一方面，上海招拍掛市場對(duì)資金要求較高及部分企業(yè)下沉，近年來國央企拿地居多；另一方面，圍標(biāo)事件進(jìn)一步給予了擴(kuò)張空間，招商蛇口持續(xù)重倉上海，2022年新增56宗項(xiàng)目里有10宗來自上海。

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